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政策调控从紧明显, 东莞楼市“稳”字当头

2019年08月31日 来源:南方都市报
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     业内人士称受业绩和回款压力影响,预计下半年房企推货量和优惠都将加大


  今年楼市的“打折潮”似乎来得比往年都要早一些。8月20日,恒大打响全国促销第一枪,提前启动“金九银十”促销策略,比往年早了差不多一个月时间。而从上个月开始,东莞楼市优惠促销活动也相继而来。部分楼盘推出一口价房、“1字头”特价房,争先抢占市场,打折力度持续加强。不少人就此提出疑问,楼市要降温了吗?


  东莞楼市调控持续发力,房企的库存和资金压力日趋加大。继7月30日中共中央政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”后,日前东莞也迎来了史上最严“限墅令”,对地价的控制以及未来房价预期的管理都将起到有效的作用。这也意味着,“房住不炒”的定位不会改变,楼市依然“稳”字当头,下一步政策调控从紧的趋势非常明显。


  A:成交量增价稳 市场将持续分化


  从今年上半年东莞楼市表现来看,市场止跌回稳,成交稳中有升。合富大数据显示,今年上半年东莞新建商品住宅网签2.11万套,同比微增4%。月度成交量总体呈稳中有增态势,围绕在约45万平方米/月小幅浮动。受到年中冲刺业绩影响,进入6月后开发商推货促销力度加大,推动成交量大幅上升。今年6月东莞新建商品住宅网签量创下年内最高水平,达到55.6万平方米。


  但这并不意味着,东莞楼市开始升温回暖。进入下半年,市场观望氛围日趋严重,多个片区成交不温不火。从7月东莞楼市的表现来看,除了东部产业园片区和松湖片区成交量有所上升,其余片区成交量都有不同程度的下降,其中城区片区及东南临深片区环比有较大的跌幅。记者查看数据发现,去化良好的项目仍以片区内的中低价项目、TOD项目为主,说明购房者多是刚需,楼市更趋理性。


聚沙彩票开户  从下半年楼市供应的情况来看,大部分项目主推刚需及首次改善产品,部分项目推出紧凑型三房、四房,户型趋小化。究其原因,一是高价地项目陆续入市,在售项目价格较高,紧凑型三房、四房更符合刚需购房者的需求。二是随着近两年品牌房企陆陆续续进驻东莞,竞争格局加剧,房企压力也在不断加大。产品总价过高,去化速度就会相对缓慢,房企或将面临资金紧张的问题。所以,无论是购房者还是房企,都更为谨慎,观望和求稳成了大家共同的选择。


  与此同时,东莞楼市经过充分调整后,房价也出现严重分化。受供应量不足影响,东城、南城、莞城和高埗的房价上升较快;受品牌项目、高价地入市以及TOD项目建设推动影响,凤岗、虎门、大朗、寮步、道滘、常平等镇街房价上升也较快。反之,塘厦、石龙、茶山、长安、横沥和洪梅等房价则出现滞涨持稳。而黄江、樟木头、东坑、石排和桥头等镇街,由于购房回归本土自住需求,同时缺乏利好刺激,房价有所回调。但随着市场竞争加剧、价格分化持续,优质地段项目价格将高位企稳。面对品牌竞争对手,部分货量大的中小房企开发的低价地项目或将以价换量,价格持续回调。


  B:房企稳中求进 品牌之争日益激烈


  随着百强房企的大举入侵,房企格局也在暗流涌动,悄悄发生改变。根据东莞中原战略研究中心发布的《2019上半年东莞房地产市场总结》,排在前五位的房企业绩占比持续下滑,新进驻的百强房企市场占有率在大幅提高。而排在第二位的碧桂园,由于上半年入市新盘较少,成交套数在4000套左右,市场占有率仅8.76%。和往年相比,还有一个明显的变化就是,排在前十位的房企,差距正在不断缩小,品牌之争日益激烈。没变的是,高喊“活下去”的万科,今年上半年依然“活得很好”。上半年东莞万科市场占有率达17.76%,依然是一家独大。但毋庸置疑的是,“万碧”半分天下的格局已经被打破,行业“洗牌”加速。


聚沙彩票开户  进入下半年,近两年入莞的房企纷纷开始发力。记者了解到,今年下半年预计有超过50个楼盘推新品,其中潜在供应量排名前列的均为外来品牌开发商,占全市总供应量的51%,比去年同期上升3%。但从目前来看,百强房企的大肆入侵,依然没能直接撼动“万碧”两家的地位。今年下半年潜在供应量最多的仍然是万科和碧桂园,预估潜在供应面积分别为45万平方米和35万平方米。


  楼市竞争日益激烈,今年“金九银十”前也“不见金银”,下半年房企是否会以价换量来推动成交?对此,有业内人士认为,上半年东莞楼市表现不温不火,下半年房企回笼资金压力大,通过降价促销等方式回笼资金在所难免。对于开发商来说,合理定价、以价换量才是王道。此外,优房超·瑞城搜相关负责人也表示,受业绩和回款压力,预计下半年房企推货量和优惠幅度都将有所加大。


 C:政策“住”的定调长期不变 市场回归理性


  8月25日,中国人民银行发布公告(〔2019〕第16号),对新发放商业性个人住房贷款利率进行调整,引发轩然大波。记者了解到,此举是为了落实好“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,确保定价基准平稳有序转换,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益。那么,新政对市场有何影响?“就目前的政策导向看,房贷利率不会降低。”人民银行某地方中心支行行长在接受媒体采访时表示。


  继7月30日中共中央政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”后,央行再加码调整新发个人住房贷款利率政策,意味着对房地产“住”的定调将长期不变。不少房企早已嗅到这一气息,在拿地这一环节就变得愈发谨慎。从今年前7个月东莞土拍表现来看,土地市场虽打得火热,但主要是自有资金比较多的房企在参与竞拍。有业内人士表示,下半年除特别优质的地块竞拍激烈外,其余地块的竞拍热度或将有所降低。与此同时,东莞出台“终次报价”新规,今后不再是“价高者得”,也会令房企拿地更趋理性。


  而上半年抢下“高价地”的房企,也纷纷对项目进行了备案。鹏瑞天玥广场、中海华庭、保利天际花园、首创禧瑞里花园等项目,走的都是高端产品路线。不难看出,东莞楼市豪宅产品开始占据越来越多的份额。但购房者是否愿意买单,仍有待未来市场验证。对此,东莞中原战略研究中心分析,目前东莞房价已经逼近珠海,与佛山、惠州和中山的房价拉开较大差距,深圳客或加快流向佛山、惠州、中山等市。因此,当地价过高时,开发商拿地后很难盈利,高价地入市也将面临更大的挑战。


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